Права и отговорност за съдебно отстраняване при недвижими имоти

 

+359 888 520 528 WhatsApp Viber

Grozev Law Office

 

 

адвокат Пламен Кючуков

 

Евикцията /съдебното отстраняване/ е проблем, наболял в последните 4-5години, най-вече в областта на сделките с недвижими имоти.Той е в тясна връзка със задължението за прехвърляне на едно вещно право/продажба/, както и предхождащи/последващи с предмета/имота/ разпоредителни действия/предварителен договор, ипотека/.Правната уредба на евикцията се съдържа в ЗЗД.На първо място, следва да се коментира отговорността на продавача.Продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това.Ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата само по съдебен ред. В този случай продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за вещта. За другите вреди продавачът отговаря съгласно общите правила за неизпълнение на задължението.Продавачът дължи връщане на цялата цена дори и когато вещта е била обезценена или повредена, но ако купувачът е извлякъл полза от поврежданията, които сам е направил, стойността на тази полза се приспада от сумата, която продавачът му дължи.Купувачът има следните възможности: може да поиска разваляне на продажбата по съдебен ред и обезщетение, когато според обстоятелствата трябва да се приеме, че той не би сключил договора, ако е знаел, че само част от продадената вещ принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице. В противен случай, купувачът може да иска намаление на цената и обезщетение за вредите.Ако купувачът бъде съдебно отстранен, той може да иска от продавача още и стойността на плодовете, които е осъден да върне на третото лице, и заплащане на разноските по делото.Продавачът не отговаря за съдебното отстранение, ако не е бил привлечен в делото и ако докаже, че е имало достатъчно основание за отхвърляне на иска.
Когато купувачът е избягнал съдебното отстранение или е освободил вещта от правата, които трети лица са имали върху нея, чрез заплащане на парична сума, продавачът може да се освободи от отговорност, като заплати на купувача тази сума, лихвите върху нея от деня на плащането и разноските.Ако купувачът е знаел по време на продажбата за правата на третите лица, при съдебно отстранение той може да иска само връщане на цената. Това важи и когато продавачът е уговорил да не отговаря за съдебно отстранение.
           Съглашението, с което продавачът се освобождава от отговорност
, няма действие, ако той е премълчал известни нему права на трети лица.


          Продавач
ът отговаря не само ако е продал чужда вещ, но дори и своя, ако тя е обременена с права на трети лица, които могат да се противопоставят на купувача.В случая продавача отговаря за съдебното отстранение за евикция.
Законодателно са отграничени три комбинаци евикция- евентуална пълна евикция – чл.189 ЗЗД,евентуална частична евикция – чл.190 ЗЗД и настъпилата евикция – чл.191 ЗЗД. Автор
ът споделя схващането, че следва да се отграничи и още един вид с оглед реализирането на бъдещи права на купувача, а именно - т.н. несъщинска евикция, за която се прилагат правилата на чл.192 ЗЗД.

           Предназначение:
1. Да възстановят първоначалното състояние /връщане на платената цена и веща/;
2. При промяна в правното състояние, създаване възможност купувачът да търси претърпените вреди, цели се възмездяване.Пораждат се права, с които купувачът разполага срещу продавача за възмездяване.
Евентуална пълна евикция – ситуация , при която купувач
ът установява , че продадената вещ е чужда.За да има права, той трябва да е добросъвестен – да не е знаел, че вещта е чужда към момента на продажбата.Недобросъвестният купувач няма никакви права за бъдеща евикция.

        От 2008г. вписванията в имотния регистър са публични, което изключва възражението за незнание на купувача и оттам ограничението, което предполагаше добросъвестността. 
Развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. В настоящия случай правата на купувача са допустими само при предварителен договор или при още невписан договор за продажба/нотариален акт/.Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.


Продажбата отпада с обратна сила:

1.вещта се връща на продавача.

2.продавачът връща цената и разноските по сключения договор ведно с необходимите и полезни разноски за запазване или подобрения по вещта които е направил.


Тези последици не зависят от вината на продавача.Погасителната давност за отговорността за евикция е 3 год.Купувач
ът може да претендира по-големи вреди – но трябва да ги докаже.


             Евентуална частична евикция – предполага добросъвестност на купувача,който има две алтернативи:


1.Да развали договора по съдебен ред – може да го направи само ако докаже, че не би сключил договор
, ако му беше известно , че третото лице има права;
2.Да запази договора/веща/, като иска намаление на цената
, ведно с обезщетение за претърпените вреди.

Тук правилата и давностните срокове са идентични.


          Настъпила / осъществена / евикция – вещта е обременена ,   третото лице се е появило и си е възстановило контрола върху вещта.Законодателя
т предвижда, че договорът за продажба се разваля автоматично.Купувачът няма какво да връща, защото е отстранен съдебно.Продавачът връща цената, разноските по делото, стойността на плодовете , които е предал на третото лице, необходимите и полезни разноски.Не е необходимо да има вина.Всичко това е за добросъвестния купувач.

          Недобросъвестният купувач има право само да иска цената.Всички тези права на купувача се погасяват с обща погасителна давност 5 и 3 г. Няма специални давностни срокове.Тези правила са диспозитивни – договорът може да се отклонява от тях до частично или пълно освобождаване на продавача от отговорност.Клаузата за освобождаване от отговорността не може да премахне връщане на цената – императивно правило.Когато продавачът е бил недобросъвестен също няма освобождаване, т.е. ако не е съобщил, че вещта е обременена.

        Несъщинска евикция- вещта е обременена/ипотека,продажба,възбрана/ с права на трето лице.По горните правила са неприложими с оглед състоянието/правното/ на веща, към момента на отстраняването/узнаването за правата на третото лице.Добросъвестността не се предполага, а отговорността на продавача, независимо от вината, е до размера на платената цена. Купувачът може да търси само платената цена обратно и то след отстраняване от имота/веща със влязло в сила съдебно решение/акт за въвод от съдебен изпълнител в полза на трето чуждо към момента за веща лице/наддавач по тръжна процедура/.  Ако купувачът е знаел по време на продажбата за правата на третите лица, при съдебно отстранение той може да иска само връщане на цената, но не и вредите, които включват полезните разноски/за запазване и подобрения на имота/. Разноските за запазване на вещта и подобренията отстраненият купувач предявява на наддавача, спелелил търга, но след като е обявен за собственик с иск по реда на ЗЗД.Това важи и когато продавачът е уговорил да не отговаря за съдебно отстранение. Съглашението, с което продавачът се освобождава от отговорност няма действие, ако той е премълчал известни нему права на трети лица.

                Публикацията изразява личното становище на автора по проблематиката, споделено по достъпен начин за лица непрофесионалисти с интерес по темата и не представлява научен труд.Ползвани са текстове от закона и публично достъпни мнения на други автори.