Эвикция

Пламен Кючуков,

адвокат

+359 888 520 528 WhatsApp Viber

Grozev Law Office

 

 

Эвикция/ в гражданском праве истребование у покупателя приобретенного им имущества по основаниям,возникшим до продажи/,эта проблема наболевшая в последние 4-5 лет в области сделок с недвижимостью Она в тесной связи с обязанностями по  передачи/ продажи имущества/ так и последствиями связанными  с распорядительными действиями предварительного договора .Правовая основа эвикции находится в Законе об обязанностях и договорах

На первом месте  необходимо прокоментировать ответственность продавца.

Продавец отвечает и если третьи лица  имели  право на собственность  или другие права в отношение данной вещи,которые могут  противостоять покупателю,если последний  не знал об этом.

Если проданная вещь полностью пренадлежит  третьему лицу, тогда  покупатель может анулировать сделку только через суд. В этом случае продавец должен вернуть  покупателю оплаченная сумма и  заплатить ему судебные расходы по сделке , а также и все расходы связанные с этой вещью/или недвижимостью/ .Продавец также несет ответственность за другой нанесенный ущерб в соответствие с общими правилами  о невыполненых обязательствах.

Продавец должен вернуть стоимость и даже когда вещь или предмет был обесценен или поврежден,но только если  покупатель   извлек  от этого повреждения  пользу,если он сам сделал это повреждение,то стоимость  этого пореждения будет уменьшена от суммы которую должен вернуть продавец.

Покупатель имеет следующие  возможности: может потребовать  прекращения продажи через суд и компенсации,когда обстоятельства следует считать ,что он не вошел бы в договор ,если бы он знал,что только часть продаваемого имущества, принадлежащего другому лицу или имущества обремененная правами третьей стороны. В противном случае покупатель может   потребовать уменьшение цены и компенсации за причиненный ущерб

Если покупатель будет отстранен судебным решением,то он может  потребовать  от продавца еще и стоимость  труда  ,которые судебным решением  продавец должен вернуть третьему лицу и уплатить все расходы по делу.

Продавец не несет ответственность за судебное отстранение,если он не был вовлечен в дела и если будет доказано, что было достаточно оснований для отказа в иске.

Когда покупатель избежал судебного отстранения или освободил вещь от прав собственности,которые  третьи  лица имели  на нее,заплатив определенную сумму денег, продавец может может избежать  ответственности, заплатив покупателю сумму и проценты по ней с момента оплаты и расходы.

Если покупатель знал во время  сделки о правах третьих лиц,то судебным отсранением он может претендовать вернуть ему только цену Это действительно,  даже если продавец согласился не отвечать за судебное отстранение.

Соглашение, которым продавец освобождается от ответственности не имеет действия, если  он знал  о правах третьих лиц и промолчал.

Продавец несет ответственность  не только тогда , когда продал чужую вещь, но даже и свою, если она обременена  правами третьих лиц, которые могут противостоять продавцу. В  данном случае продавец отвечает за судебное отстранение по эвикции

Законодательно ограниченные три комбинации эвикции:

–Полная эвикция –пункт 189 закона о договорах

–частичная эвикция–пункт 190 закона о договорах

–произошедшая  эвикция–пункт 191 закона о договорах

Автор соглашается с тем ,что следует ограничить и еще один тип с целью реализации  прав будующих покупателей, а именно:

Так называемыая нереальная эвикция,для которой действуют следующие правила  пункта 192 закона о договорах

Назначение:

1.       Для восстановления первоначального состояния/возвращение  уплаченной цены  и вещи/

2.       При изменение правового статуса, создавая возможность для покупателя требовать  возмещение убытков.И появление прав покупателя,которые он имеет по отношению к продавцу

Возможно полная эвикция –это ситуация,когда покупатель обнаруживает ,что проданное  ему имущество чужое. Что бы иметь права ,он должен быть  добросовестным–он не знал, что имущество на данный момент чужое.Недобросовестный  покупатель  не  имеет никаких  прав  для будующей эвакции

С 2008 года записи в земельном реестре являються открытыми, что исключает заявление о незнание покупателя и ограничить предполагаемую  недобросовестность.

Отмена договоров,которыми передаются,создаются или прекращаются  права на недвижимое имущество  происходит в суде. В этом случае права Покупателя допускаються  только по предварительному договору  или  по еще не вписанному в реестр договору о продаже

Право отмены договора  истекает через пять лет /срок давности/

Отказ от продажи /сделки/ задним числом.

1-вещь /имущество/возвращается продавцу

2-продавец возвращает сумму и все расходы  по сделке, а также расходы,   по улучшению имущества , если таковы были сделаны Эти последствия не зависят от  вины продавца Ограничения ответственности по эвикции 3 года Покупатель может претендовать  на ущерб и убытки,но должен их доказать.Возможно частичная эвикция –предполагает добросовестность покупателя,который имеет два  варианта

1-чтобы расторгнуть контракт в суде –можно это сделать ,если он докажет,что  договор не был бы подписан, если бы знал о третьей стороне ,которая тоже имеет права на имущество.

2-чтобы сохранить договор, необходимо просить о снижении цены вместе с компенсацией  об ущербе.

 

Правила и сроки давности  индентичны

Наступившая эвикция- имущество обременена ,третья сторона восстановила свои права над недвижимостью.Законодательство предусматривает ,что договор купли-продажи распадается  Покупатель  ничего не возвращает,потому что отстранен судебным решением Продавец возвращает сумму,судебные расходы третьей стороне.Необязательно быть виноватым Все это относится к добросовестному покупателю.Недобросовестнвый покупатель имеет право  просить только сумму.

Все эти  права покупателя  погашаются  сроком исковой давности в 5 и 3 года. Нет специальных сроков давности. Эти  правила диспозитивны-договор может быть  откланен от них частично  или полностью  освободить продавца от ответственности. Клауза об освобождение от ответственности не может  устранить  возврат суммы-импиративное правило.Когда продавец  действовал недобросовестно ,т.е. не сообщил не уведомил ,что имущество обременено.

Не реальная  эвикция-обремененная ипотека, право третьего лица.Выше указанные правила неприменимы учитывая состояние/ правовое /  вещи на момент отстранения,т.е.стало ясно о правах третьего лица

 Добросовестность не допускается,а ответственность продавца не зависит  от  вины  и размера оплаченной суммы. Покупатель может потребоват  обратно только оплаченную сумму,  и то после устранения  от недвижимости/с вступившего в законную силу решение суда  об имуществе/акта ввода  судебным исполнителем в пользу  третьего  к моменту  лицу.

Если покупатель знал во время  продажи о правах третьего лица ,при судебном разбирательстве  он может претендовать  только на возвращение  цены, но не убытков,которые включают в себя расходы на коммунальные услуги и сохранение и улучшение  недвижимости  Расходы по сохранению и улучшению  имущества покупатель  предъявляет  выигравшему торги ,но только после объявения его собственником с иском по Закону об обязаностях Это применяется и когда продавец  не ответил на судебное решение.

Соглашение,согласно которого  продавец освобождается от ответственности ,не имеет действия ,если он умолчал об известных ему правах третьих лиц.